Posso comprar um imóvel no Paraguai sendo brasileiro?

Sim, com um esclarecimento que convém entender bem porque afeta particularmente o comprador brasileiro.

A Constituição Nacional do Paraguai reconhece o direito de propriedade e permite que pessoas estrangeiras adquiram bens imóveis em território paraguaio em condições gerais similares às dos cidadãos locais. Isso inclui apartamentos, casas, terrenos urbanos e locais comerciais em praticamente todo o país.

A exceção crítica: a Lei 2532/2005 de Zona de Segurança Fronteiriça restringe a estrangeiros de países limítrofes, incluindo o Brasil, a titularidade de imóveis rurais dentro de uma faixa de 50 km medidos a partir das fronteiras. Essa restrição não se aplica a apartamentos, casas urbanas nem locais comerciais.

Para deixar claro:

• Apartamento em Ciudad del Este, casa urbana em Pedro Juan Caballero ou imóvel comercial em Salto del Guairá: sem restrição adicional. A operação é como em qualquer outro ponto do país.
• Terra rural dentro da faixa de 50 km da fronteira: sim, há restrição. Acessá-la requer autorização do Poder Executivo, trâmite que excede o escopo deste guia.
• Terra rural fora da faixa de 50 km: sem restrição.

Este ponto é central para investidores agropecuários, sojicultores e pecuaristas brasileiros interessados em terras próximas à fronteira. Para imóveis urbanos, não tem impacto prático.

Documentos habitualmente exigidos

Os documentos exatos variam conforme a situação particular do comprador e os critérios do escribano público interveniente. Os mais habituais:

Brasileiro não residente no Paraguai

• Passaporte vigente. Cidadãos brasileiros podem entrar no Paraguai com RG dentro do Mercosul, mas em operações notariais o passaporte é o documento mais utilizado.
• Certidão de casamento ou de nascimento, devidamente apostilada. Brasil e Paraguai são signatários da Convenção de Haia.
• Comprovante de residência no Brasil.
• CPF brasileiro.
• RUC paraguaio, tramitado junto à Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT).
• Procuração apostilada, caso a compra seja feita por procurador sem viajar ao Paraguai.

Brasileiro com residência paraguaia

• Cédula de identidade paraguaia.
• Certidão de estado civil conforme corresponda.
• Comprovante de residência no Paraguai.

Sobre a inscrição registral: conforme o caso, o escribano público pode exigir documentação tributária ou migratória adicional para completar a inscrição do imóvel na Dirección General de los Registros Públicos. Os requisitos específicos devem ser confirmados com o escribano interveniente antes de assinar.

Passo a passo do processo

1. Busca e seleção. Identificar o imóvel via portal imobiliário, assessor especializado ou contato direto com o vendedor.
2. Verificação legal do imóvel. Solicitar ao vendedor: título de propriedade, informe atualizado de condições de domínio do Registro Público, certidões municipais e plantas aprovadas quando aplicável. Essa verificação é geralmente feita por advogado ou pelo escribano público interveniente.
3. Reserva ou promessa de compra e venda. Assinatura de contrato particular com sinal, em geral entre 5% e 10%. Define preço, prazos e condições suspensivas.
4. Escritura pública. Assinatura da escritura ante escribano público. Pagamento do saldo e dos custos de escritura.
5. Inscrição no Registro Público. O escribano gestiona a inscrição da transferência na Dirección General de los Registros Públicos.

O tempo total entre a reserva e a inscrição habitualmente fica entre 30 e 60 dias.

Custos referenciais da operação

Os custos associados são os mesmos para um comprador brasileiro e para um paraguaio. Os valores a seguir são referenciais e podem variar conforme escribano, tipo de imóvel e particularidades da operação.

Sobre o IVA em imóveis novos: a normativa paraguaia prevê IVA na transferência de imóveis, com base imponível reduzida. A distribuição desse custo entre comprador e vendedor depende do contrato. Detalhes oficiais: DNIT — IVA em transferência de imóvel.

Sobre comissão imobiliária: a prática habitual no Paraguai é que a comissão do intermediário seja paga pelo vendedor, embora isso seja definido caso a caso.

Comparativo fiscal: Paraguai e Brasil

O Paraguai aplica um esquema tributário conhecido coloquialmente como "10-10-10": IVA de 10%, Imposto sobre a Renda Pessoal (IRP) de 10% e Imposto sobre a Renda Empresarial (IRE) de 10%. É frequentemente citado como um dos regimes tributários mais simples e competitivos da região.

Sistema territorial paraguaio: o Paraguai grava apenas rendas de fonte paraguaia. Rendas geradas fora do país não estão sujeitas a imposto à renda paraguaio para residentes fiscais locais.

Sobre convenção para evitar dupla tributação Brasil-Paraguai: existe antecedente de uma convenção firmada entre Brasil e Paraguai no ano 2000, aprovada legislativamente no Brasil pelo Decreto Legislativo 972/2003. Contudo, sua vigência operacional e aplicação prática atual devem ser confirmadas com assessor fiscal especializado antes de estruturar qualquer operação que dependa de seus benefícios. Não considere automaticamente que existe um instrumento bilateral plenamente em vigor para fins de planejamento tributário. Para situações concretas, a consulta a um contador com experiência em tributação internacional Brasil-Paraguai é indispensável.

Ponto crítico: comprar um imóvel no Paraguai não modifica por si só a residência fiscal brasileira do comprador. Enquanto a residência fiscal no Brasil for mantida, o imóvel paraguaio é considerado bem no exterior e fica alcançado pela normativa brasileira, incluindo:

• Declaração do imóvel na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) anual, na ficha de bens e direitos.
• Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) ante o Banco Central do Brasil, obrigatória a partir de determinados patamares de patrimônio no exterior.
• Eventual tributação sobre rendas geradas pelo imóvel, como aluguéis, conforme a legislação aplicável.

A mudança de residência fiscal brasileira, via Declaração de Saída Definitiva do País, tem implicações significativas e requer assessoria profissional especializada. Comprar um imóvel no Paraguai não produz essa mudança automaticamente.

Como transferir o dinheiro do Brasil

O Brasil conta com um regime cambial relativamente flexível para operações internacionais legítimas. Isso facilita transferências para compras imobiliárias, sempre com documentação adequada.

Princípio geral: priorizar mecanismos rastreáveis, com documentação clara da origem dos fundos. Isso protege o comprador frente a consultas posteriores da Receita Federal e facilita a operação no Paraguai.

Mecanismos habitualmente utilizados:

• Transferência bancária internacional desde conta em banco brasileiro. Exige instrutivo de remessa e documentação do propósito da compra imobiliária. Aplica-se IOF na alíquota vigente.
• Conta em filial paraguaia de banco com presença binacional, aberta previamente à operação.
• Operação desde conta em terceira jurisdição, caso o comprador já tenha conta em dólares.
• Serviços financeiros especializados em operações Brasil-Paraguai, autorizados e rastreáveis.

Pontos de atenção:

• Transferências internacionais acima de determinados patamares devem ser informadas ao Banco Central do Brasil.
• Os bancos exigem documentação do destino dos fundos, como contrato de reserva, escritura e dados do imóvel.
• O IOF sobre operações cambiais varia, e a alíquota vigente deve ser confirmada no momento da operação.
• O comprador deve conservar documentação que respalde a origem lícita dos fundos para futuras declarações à Receita Federal.

Recomendação prática: consultar contador com experiência em operações Brasil-Paraguai antes de movimentar valores significativos. A normativa cambial e tributária se atualiza periodicamente.

Melhores zonas para investidores brasileiros

O comprador brasileiro tem perfis diferenciados: investidor urbano em Asunción e Encarnación, comprador fronteiriço em Ciudad del Este e Pedro Juan Caballero, segunda residência em San Bernardino, e investidor agropecuário em zonas rurais fora da faixa fronteiriça. Os valores a seguir são referenciais para 2026 e variam conforme qualidade da obra, antiguidade e unidade específica.

Sobre rendimento por aluguel: o rendimento bruto que zonas residenciais premium de Asunción podem oferecer fica num intervalo estimativo entre 5% e 8% ao ano em dólares, antes de gastos. As zonas fronteiriças têm dinâmica própria que depende fortemente do fluxo comercial transfronteiriço. Esses valores não constituem projeção nem garantia: cada imóvel tem sua dinâmica particular.

Riscos habituais e erros a evitar

• Não verificar o título. No Paraguai ainda existem imóveis com problemas registrais ou documentação incompleta, particularmente em zonas periféricas e rurais.
• Subestimar a Lei 2532 em operações rurais. Para investidores agropecuários brasileiros interessados em terras próximas à fronteira, essa restrição é central.
• Operar sem assessoria jurídica própria. Confiar exclusivamente no escribano público do vendedor é válido legalmente, mas deixa o comprador sem contrapeso.
• Não considerar o impacto fiscal no Brasil. Enquanto a residência fiscal brasileira for mantida, o imóvel paraguaio gera obrigações declarativas e eventualmente tributárias no Brasil.
• Não definir a estrutura legal de titularidade. Comprar em nome próprio, via sociedade paraguaia, via holding brasileira ou outra figura tem implicações fiscais e sucessórias distintas.
• Não documentar a origem dos fundos. Toda operação internacional deve ser respaldada documentalmente.
• Decidir com uma única visita. Para investimentos significativos, é recomendável conhecer a zona em diferentes horários, avaliar o bairro, falar com vizinhos e confirmar o estado real do entorno.

Aviso legal

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educativo. A informação apresentada baseia-se em normativa, fontes oficiais e práticas de mercado vigentes no momento da publicação ou última atualização, e pode ter mudado posteriormente. Este conteúdo não constitui assessoria jurídica, fiscal, financeira nem de investimento, nem substitui consulta com profissionais habilitados.

Decisões de compra de imóveis exigem análise da situação particular de cada operação, que deve ser realizada por escribanos públicos, advogados, contadores e assessores financeiros com matrícula vigente nas jurisdições correspondentes. Tu Casa e Dualtti Real Estate não assumem responsabilidade por decisões tomadas com base exclusiva neste guia.